引言
“黑天鹅”比“灰犀牛”先来了一步！
近年，中国房地产市场面临的困难和不确定性增多，“风险”成为行业运行主题词；行业研究者几乎将全部精力都投入在应对宏观经济、外贸摩擦、货币政策、调控政策等可预期风险上，对中美摩擦升级、房地产税等潜在风险模拟设计各种场景，开展局势推演和压力测试。多年后，市场已初步消化掉这些“灰犀牛”的预期影响，企业和居民心态也由“等待靴子落下”变得更加适应、从容。
但在这些可预见的风险外，笔者心中始终存在一丝隐忧：“在长期同时承受宏观经济、政策压制、舆论批判、需求端（人口、供需态势转变）、要素端（资本、土地、人力）等多重压力后，房地产行业的承压空间还剩多少？是否会在毫无准备的时间突然遭遇一只“黑天鹅”，让情形雪上加霜？”以至于笔者在近年面对企业的所有场合都不惜“扫兴”，反复强调“深刻认识行业风险的根本变化，现金为王、宁缺毋滥、收缩发展、落袋为安，切忌好高骛远”。遗憾的是，“黑天鹅”会以这样的方式不期而至。
1月20日，疫情消息确认。笔者甚至有些后悔，早在2019年12月下旬，笔者就在某群中看到武汉友人转发了不明原因肺炎的消息，只是在大量碎片化的信息中这一条像极了“谣言”的截图很快被淹没、忽略，才让我们这群被桎梏于数据推理、紧盯着政策、热衷于实验验证的“研究者”如今“双黄连配口罩——有苦说不出”。
庚子年春节注定将以不寻常的方式成为国家共同记忆，富起来之后渐被遗弃的“有钱没钱、回家过年”的传统又找回归宿。春节的家庭团聚、被意外延长的假期暂时推迟了公众对即将到来的经济、社会冲击的担忧。但必须认识到，疫情毫无疑问将打破2019年末中国宏观经济短暂企稳的局面，我们至少要面对严峻的上半年，预计一季度经济增速可能在3%——4%（较“非典”期间2%的影响更大），上半年经济增速可能低于5.0%（预计4.5%——5.0%），全年经济增速维持在6%以下（预计5.8%±0.3%）；结合国际社会反映，疫情可能将在若干年内产生深远影响。在准确定量核算疫情损失前，有必要就疫情对宏观经济、社会、进而对房地产行业的影响做定性分析，提供决策参考。
一、疫情形势与演化趋势预测
此次疫情的时间线索如表1。截至2月5日14时，全国已确诊新型病毒肺炎患者24377例，疑似23260例，死亡492例，治愈939例。自公布之日起，确诊人数仅半个月即接近2003年SARS内地确诊总人数5327例的5倍。

与2003年“非典”疫情相比，此次疫情防控在“天时、地利、人和”三方面所面临的困难有过之而无不及。首先，两次疫情起始时间均处于各类病毒传播、流行性感冒高发的冬季，寒冷、潮湿的气候有利于病毒扩散，且感染疾病症状容易与其他类感冒症状混淆，使得病患的识别诊断更加复杂、困难，也增加了交叉感染的风险，加剧了民众恐慌。其次，两次疫情起点均位于地理空间开放程度高、人口通勤量大、商贸活动频繁的大省。此次疫情起点位于“九省通衢”的湖北省武汉市，与上次疫情传播链条清晰相比，现在公路、铁路、航空交通网络的复杂性、客运量以及私家车保有量远超上次。在社会公布、各地布防前，新冠病毒传播就已呈现出更广、更散、更无序的扩散特征，疫情围堵、防控的头绪极难厘清，一周内让全国大多省份进入一级响应，两周间所有省份出现确诊病例，确诊+疑似病例接近3万，波及23个国家；湖北省内黄冈、孝感、襄阳、荆州、随州、宜昌、荆门，远至浙江温州相继沦为重灾区，北京、上海、广州、深圳等中心城市在节后返程潮到来后防控形势严峻。第三，此次疫情恰发生在中国传统春节前夕，近20亿人次密集迁徙的“春运”为病毒提供了危险的爆发传染条件。
图1 全国新冠肺炎确诊/疑似累计病例数走势图

（数据来自国家卫生健康委员会公布数据）

图2 全国新冠肺炎确诊/疑似累计病例数走势图

（数据来自国家卫生健康委员会公布数据）
关于疫情走势，我们咨询流行病学专家、梳理现有权威观点和研究，总结出以下两方面主要问题：
1.哪里的疫情会更严重？——需要重点关注的地区
美国约翰霍普金斯大学运用“疫情边界控制决策支持框架”，综合世界卫生组织（WHO）、美国疾病预防控制中心（ECDC）、中国疾病预防控制中心（CCDC）、中国卫生应急办公室（NHC）等数据源，评估世界疫情扩散态势，制作了“冠状病毒扩散地图”。进而采用随机集合种群流行病模拟工具模拟疫情动态，考虑了边境防范机制（入境检查），估计了中国和世界疫情高危的城市（机场）。结果显示，早在2019年12月初武汉已有数百人的最初感染者，1月25日中国大陆实际感染人数应有20000例（当日国内公布确诊1353例，疑似1978例）。除中国疫源地湖北周边和外围北、上、广、深、浙江（温州、杭州）等工作岗位密集区域之外，东亚和东南亚国家如日本、韩国、泰国、马来西亚、越南面临的病毒威胁程度更高；美国西海岸西雅图、旧金山、洛杉矶和圣地亚哥，东北部的纽约、芝加哥等中国旅客常入境城市，以及欧洲的法国、英国、德国、意大利中心城市，澳洲东部的悉尼、墨尔本等城市也将是病毒传播的主要输入口。南美洲和非洲的个别城市存在潜在从欧美国家传入的二次脆弱性。
图3 新冠肺炎在世界范围内的确诊分布态势

（资料引自美国约翰霍普金斯大学团队，数据截至2020年2月3日，原文地址：https://gisanddata.maps.arcgis.com/apps/opsdashboard/index.html#/bda7594740fd40299423467b48e9ecf6）

图4 新冠肺炎在中国和世界传播的高危地区

（资料引自美国约翰霍普金斯大学团队，数据截至2020年1月25日，原文地址：https://www.biorxiv.org/content/10.1101/2020.01.21.914044v2）

疫情发生后，交通和移动位置大数据却“较少披露”，基于人口流动数据的疫情传播路径预测研究竟然不多（这本应是多年积累的优势）。全国地理学研究生联合会“疫情地图项目组”2月1日在《可能会说谎的地图-重新审视全国疫情的地理格局》一文展示了地级市尺度的疫情分布特征（原文地址：https://mp.weixin.qq.com/s/AZdMzefr2vWTywcnp-Wcow）。目前疫情传播以湖北为中心的圈层分布态势明显，而浙、粤、京、沪则是远距离爆发点，疫情传播呈现出“按照地理距离圈层扩散+重点中心城市跳跃增长”的态势。
综合各方面研究，我们认为：

（1）经济活动越频繁、人口越稠密、迁徙越多的大城市，包括东南沿海中心城市和各省省会城市都可能是疫情高发的危险区域。
（2）武汉是中部中心城市，周边均为人口多、经济发展和城镇化水平中等的地区，如四川、河南、安徽、江西、湖南以及重庆东部边缘地区，到武汉务工、就学人数较多，通勤频率较高，商业往来频繁；疫情必然更加严重，目前确诊情况可能低于实际感染者情况，甚至可能成为第二梯次疫情高发区，需要关注该类地区采取类似武汉的交通限制措施的可能。
（3）外围中心城市由于春节前人口流动以返乡为主，疾病传播原因主要是①出差、旅游等短期旅行、②反向春运团圆过年人群、③换乘转机出境旅游、出差人群。由于春节前大城市务工、流入客流较少，目前看到的外围中心城市疫情情况可能仅是“前奏”，春节后防控形势十分严峻，外地返城人员居家隔离十分必要，十分必要！
图5 基于地级市尺度的新冠肺炎确诊病例数分布图（一）

（图片引自全国地理学研究生联合会（GPUC)“疫情地图项目组”）

图6 基于地级市尺度的新冠肺炎确诊病例数分布图（二）

（图片引自全国地理学研究生联合会（GPUC)“疫情地图项目组”）

进而，我们初步对比了湖北省和全国各省份确诊人数、人口和医疗资源情况如表2、表3，结果显示：
（1）目前湖北省黄冈、孝感、荆州三个城市感染病例数多，而且医疗资源相对全省其他省市更为紧张，受关注程度则更低，需要加以警惕；

（2）从感染人数看，目前湖北省孝感、黄冈、荆州、随州四个城市感染病例数多，而且医疗资源相对全省其他省市更为紧张，受关注程度却更低，部分医疗资源还需抽调援助武汉，必须警惕疫情失控的风险；襄阳、黄石、鄂州近期也将面临较大医疗资源短缺压力。效仿武汉近几日建立“方舱医院”的做法应尽快实行！

（3）从全国情况看，疫情较严重省份湖北、浙江、广东、河南、湖南、安徽、江西等均在一项或两项医疗资源得分方面位于全国后10位，疫情防控形势不容乐观。特别需要对省内次中心城市疫情给予足够关注。
（4）2月2日至2月5日，江西的新余（确诊69，增长60.47%,下同）、南昌(134，50.56%)、上饶（69，263.16%）、抚州（44，83.33%）、九江（86，56.36%），浙江温州（364，37.36%）、宁波（120,81.82%），河南信阳（138,56.82%）、驻马店(82,78.26%)，湖南长沙（164,46.43%）、岳阳（89,67.92%），安徽亳州（58,93.33）、蚌埠（48，84.62%）、合肥（93,57.63%）确诊人数增长较快，出现爆发式增长迹象，需格外警惕。
（5）考虑人均因素，北京、上海、重庆等地医疗资源指标也仅在全国居于中游，但疫情传播风险却较高，疫情防控将不可避免的造成较高经济损失。

2.疫情何时结束？——需要重点关注的时间节点
国内外多支研究团队构建了传播动力学模型对本次疫情传染速率及峰值进行预测，但所有流行病学专家目前均难以给出准确预估。我们按照情景分析思路，将现有较为可靠的研究观点整理为两类：
（1）最严峻的情况估计
英美学者研究较早研究并公开了反映新型冠状病毒爆发潜力和严重程度的R0值（即平均1个患者可以传染的人数，数值越高则病毒传播越难以控制）。英国兰开斯特大学等高校的团队利用1月22日前武汉疫情数据（即“封城”前），对无隔离措施的病毒扩散R0值最初估测达到3.8（按照现代流行病学观点，R0＞3，疫情将极难阻挡[ R0＜1，传染病将会逐渐消失；若R0=1，传染病会变成人口中的地方性流行病；R0＞1，传染病会以指数方式传播，成为流行病，但由于部分人口可能死于该传染病，部分则可能病愈后产生免疫力，该类病不会永远持续，引自丁香园http://infect.dxy.cn/article/87691。]），随后修正为3.11，又降至2.5（最新文章地址：https://www.medrxiv.org/content/10.1101/2020.01.23.20018549v2）。目前，国外各方研究对R0值的估计基本在2.1至3.0，这也是一个相当高的数值，与SARS（初期约2.6——2.9，后期约0.49）相当甚至略高，高于埃博拉病毒（约2.0）。《柳叶刀》杂志1月末发表的一篇名为《Nowcasting and forecasting the potential domestic and international spread of the 2019-nCoV outbreak originating in Wuhan, China: a modelling study》的文章认为1月25日，武汉市已有75815人（95%的置信区间 37304–130330）感染。而重庆、北京、上海、广州和深圳分别从武汉输入了461例（227-805）、113例（57-193）、98例（49-168）、111例（56-191）和80例（40-139）病例。中国多个城市全球交通枢纽（如北京、上海、广州和深圳）已出现独立的、自我维持的人与人之间的传播，若不立即采取严厉措施，2019-nCoV可能成为全球流行病，而疫情会在4月份达到高峰。
香港大学的Gabriel Leung和Joseph Wu等人1月27日基于截至1月25日的数据对新型冠状病毒的爆发程度、国内外传播态势进行了分析，推算本次新冠病毒的R0值为2.13，范围为{1.92——2.31}；认为感染人数将在6.2天内翻倍（但从公布数字来看，可能是保守的）。（文章地址：https://www.med.hku.hk/f/news/3549/7418/Wuhan-coronavirus-outbreak_AN-UPDATE_20200127.pdf）。香港科技大学的研究则认为，由于武汉“封城”前多达500万市民、可能包含大量病毒携带者已出城，封城效果非常有限，“在国内重点城市已经出现社区中的自发传播”，“新型冠状病毒将成为全球性的流行病”，预期疫情会在4、5月份达到最高。
目前，中国大陆以外学者对形势的评估普遍较为严峻，这也是许多国家最终决定拒绝来自/近期到访中国的旅客入境的原因（应给予理解）。
（2）考虑强力隔离干预措施的疫情趋势推演
我们认为，不应否认前述研究的科学性，也证明了目前采取紧急措施的必要性。但我国强大的国家动员能力和命令传导效率、强力部门集中统一指挥的决断力和执行力、网格化地毯式的人员调查摸排、公众的忍耐力和服从力、各条战线满负荷运转奉献精神却是上述估计模型未考虑、对疫情趋势产生关键影响的外生变量！虽然疫情初始条件在天时、地利、人和三方面于我不利，但若措施精准到位，政府、科研机构、企业、公众各方力量动员有力、满负荷运转，则可化不利为有利：天时方面，根据SARS疫情经验，随着气候的转暖，特别是疫源地湖北春季后气温上升快，夏季漫长炎热，病毒将逐渐失去传播的气候条件。地利方面，相较于SARS期间，目前我国铁路、公路客运实名购票制度已经建立，城市等人群密集场所监控设备部署密集，移动位置信息较完备，加之大数据、人脸识别等技术加持，对于追踪病毒感染者将起到极大作用。人和将成为决定成败的关键，相较于SARS期间，我国各类信息传播渠道已发生翻天覆地的变化，移动智能设备基本全面普及，只要信息公开透明，公众对疫情信息的了解将更加及时，重视程度更高；社会各部门对于疫情排查、防控、隔离措施重度和执行力更强，迅速实施了由“城市交通设施出入口——街道/村庄——社区——小区”构成的多级防控/隔离措施；同时，我国各类医疗防控设备生产能力、医疗机构水平都有了长足进步，应对疫情挑战、提高医治成功率有了更有力的保障。
2月2日，钟南山院士指出，目前全国的疫情仍处于上升期，但延长假期、交通管制、公共场所体温检测排查、积极宣讲少聚集、个人防护知识等举措迅速实施，疫情在全国范围爆发的可能性不大，但不排除局部爆发的风险。早发现、早隔离仍然是减少二代、三代传染，防控最原始但最有效的方法，疫情有望在未来10天至两周左右出现高峰。结合SARS疫情运行规律和多位专家观点，我们认为本次疫情运行有三个需要关注的时间节点，也决定了本次疫情能否得到有效控制：
一是2月6日前后，即以武汉疫情正式由官方公布、武汉“封城”为起点的14天后，第一批感染者潜伏期基本结束、出现症状，该类人群能否集中有效收治隔离将成为此次疫情运行的第一个分水岭。由于全国检测试剂盒供应已逐步跟上，2月2日至2月5日间武汉火神山、雷神山医院建成并投入使用，将对前期无力入院的“居家隔离”感染者进行集中收治，将对医疗资源高度紧张起到缓解作用，最终得到确诊的人数可能将突增，这也与钟南山院士判断相符。但从近期各方信息反映看，武汉两大新医院2000——3000的收治能力可能仍存在缺口，仍需要建设类似集中收治医院。
二是2月25日至2月29日间，按照各地多数执行的“2月10日正式上班”的初步政策推算，春运返程客流将在2月10日基本结束，在约14天潜伏期后，全国其他城市输入性病例的症状基本显现，进入疫情防控关键期，对这部分人群的隔离收治和密切接触者的追踪隔离将决定疫情是否会在全国范围内多点蔓延、爆发；目前各大中心城市中，许多企业在国家规定外提出外地返回人员自行居家隔离7-14天的要求能够极大减少输入性病例的二次传染。
三是3月30日左右，进入3月后，经过1个月的加急生产，全国医疗防护物资紧张局面预计将全面改善；3月末，各城市对前期输入性病例的二代、三代感染者追踪和隔离治疗至少经过了两个周期，日均感染人数预计将大幅下降，疫情进入尾声；一些城市疫情可能提前结束。
进入4月，全国气温显著回升将降低疫情传染力。同时，随着医疗资源紧张局面缓解、临床实践经验积累，高龄、既往病史患者治愈率大概率明显上升，其他人群治愈率必然增加更快、治疗周期明显缩短，治愈人数大幅超过日增加病例数，患病人数在高峰走低，社会不安情绪也将显著缓解。此外，考虑疫苗和治疗方案、医药的可能突破（例如，1月28日李兰娟院士领导的杭州国家重点实验室分离出了3株新型冠状病毒的毒株，3个月后存在疫苗研制成功的可能；国际国内其他科研团队在Remdesivir等可能的特效药物研究、临床实验、正式生产方面也有可能突破）。全国范围疫情预计在4月末5月初基本解除。
二、疫情的经济社会影响：百分估计，万分重视，心向阳光
2019年，中国宏观经济运行内外部下行压力增大，经济增速下滑，一季度GDP同比增长6.4%，二季度6.2%，三季度6%，四季度6%。岁末年初，外贸摩擦暂缓，货币政策放松、促进民营经济发展的高层定调向好，社会对2020上半年经济企稳信心走强，PMI指数等短暂走平，世界银行和IMF等对中国经济增长预期有所调升。企业刚开始憧憬销售转好，政策放宽；社会则期待更大的改革步伐和开放程度。此次疫情来袭的时机十分不利，其影响可能比2003年“非典”疫情更为严峻！
1.以SARS为鉴：貌似相同的轨迹、截然不同的国情
SARS于2002年12月在广东出现，2003年3月份进入爆发期，6月后，疫情得到控制；在疾病种类、出现时间、疫源地条件（人口、交通、经济密度等）等方面与本次疫情有相似之处，近期国内学者常用以对比分析本次疫情影响。
从SARS期间经济运行轨迹看，2003年四个季度的GDP增速分别为11.1%、9.1%、10%和10%。北京、广州等受影响较大省份二季度GDP增速分别为9.6%和13.4%，较1季度下滑3.1和0.5个百分点；主要受影响行业包括交通运输、旅游、餐饮、娱乐、批发零售等。股市方面，4月15日至25日间上证综指、沪深300指数下跌8.8%和8.5%。交通运输、房地产、有色金属跌幅分别为13%、10.3%和10%，电子、家电、建筑装饰板块分别下跌7%、7%、6.5%。但SARS疫情在6月份稳定之后，宏观经济迅速企稳回升。5月社会消费品零售总额同比增速为4.3%，7月即回升至9.8%，三、四季度经济高速增长基本回补了SARS期间的影响，全年平均经济增速达10%。这也是近期许多学者估计本次疫情对经济“短期内冲击较大、全年影响有限”的结论。
我们无意重复上次疫情影响的数据图表，但我们认为，本次疫情发生的时机、扩散的速度、我国现阶段经济发展的本底条件与SARS疫情期间差别很大，两次疫情的经济影响难以直接比较，此次实际影响可能远比SARS更大：
（1）两次疫情发生时机相差一月，但影响天差地别。SARS疫情爆发主要在2月后，春节已结束，人员返程基本完成，疫情控制基本是在原地人员流动控制的基础上开展的，地区间的传播链条也较为清晰，仅对2季度经济产生冲击。此次疫情在春节前春运期间爆发，由于大量人员需返程工作，经济发达、人口稠密的中心城市节后疫情出现二次高峰的风险不容乐观（截至2月5日，北京仍有超过800万人员未返京），但经济生产经不起长期停滞。可见，此次疫情防控的抉择难度远高于SARS疫情。推迟返程、人员隔离、通勤限制等措施带来的企业复工推迟损失必远高于上次。结合前述疫情趋势分析，整个上半年经济都将受到拖累。
（2）新冠病毒疫情传播的速度、广度远超SARS，对全国构成威胁更大。SARS期间，虽然中国经济开放程度已经较高，但交通网络远不如目前复杂，与内地经贸往来也不如此时频繁。沿海与内地间的人员流动也低于此次发生在内陆版图中心湖北省的人员扩散情况。此次疫情，内地确诊人数仅用半个月就超过SARS全球感染数量8000人的3倍！其传播速度、防控难度远高于SARS。全国省份均已受疫情严重影响、进入一级防控，经济遭受普遍挫折几乎是必然的，这与SARS疫情只有集中的几个“重灾区”有较大区别。
（3）中国经济所处的阶段、面临的问题、发展的态势完全不同。2003年，中国刚加入世贸组织2年，生产、消费、投资、进出口各方面经济活力处于爆发式上升阶段，人口和政策红利正在释放；在1998年房改推动下，房地产行业正处于黄金10年发展的起步期；土地交易活跃，地方政府财政收入充裕；外商投资呈几何式增长；出于共同应对恐怖主义威胁的目的，中国与美国等主要大国关系总体融洽，国际环境相对宽松；加之奥运会、世博会等概念带动，虽然SARS有所干扰，但市场对中国经济基本面预期向好。
目前，中国经济已结束高增长、步入“新常态”，正处于新旧动能转换、供给侧结构性改革的关键期。人口红利已转换为“老龄化、低生育率的人口危机”，劳动力供给迎来“刘易斯拐点”；经济生产的土地、劳动力、生态成本上升；房地产行业受到长期压制，大城市由增量扩张转向收缩发展，地方政府财政吃紧；外贸摩擦不断增多，大国角力导致许多西方国家转向对华遏制；政府财政政策、货币政策的调控的空间和作用力也较从前有限。
更直观的看：首先，2003年我国经济结构中第一产业贡献率3.1%；第二产业贡献率57.9%；第三产业贡献率39%。2019年，我国的经济结构中第一产业贡献率3.8%；第二产业贡献率36.8%；第三产业贡献率59.4%，经济总量基数超过2003年的8倍。按照国民经济核算构成来看，疫情直接影响最突出的5个行业总计占GDP的比重为30%，而2003年这一比例只有25%。由于疫情对消费和服务业等第三产业造成的冲击更大，延长假期、返程受阻、停工、人员隔离也将对第二产业特别是制造业产生冲击，整体经济损失必然更高，可能高于“非典”对二季度经济增速2%的影响。
表4 中国经济结构变化与两次疫情冲击影响对比

其次，从受影响地区看，SARS时期，确诊人数过百的省份（直辖市）包括北京、天津、河北、山西、内蒙古和广东，上述6个地区占当年GDP规模的25.9%。此次疫情排名前10的省份中，包括了2019年GDP排名前10省份中的7个；2018年末总人口前10省份中的8个。疫情排名前15的省份感染人数早已突破百人，经济总量超过全国的77%，包含了2019年GDP排名前10的所有省份和2018年人口排名前9的省份。

图7 截至2月4日的分省区疫情地图
综上所述，我们认为，应充分估计、现实面对此次疫情带来的经济和社会影响。
2.分领域梳理：系统性冲击，考验综合治理
（1）社会和政府投资
疫情最严重的威胁是打击社会经济预期，极大影响投资者信心，造成恐慌情绪、资本外逃；导致居民储蓄率增加、投资意愿下降，资产贬值；引发资产和商品价格体系失序；疫情反复还会酿成大宗商品和证券市场波动、影响汇率稳定。2020年1月23日，春节前的最后一个交易日，股市出现大跌。上证指数跌破3000点，收2976点，跌幅达2.75%；上证50收2932点，跌幅达2.83%，中证100跌幅达3.06%，创业板跌幅达3.32%；两市共成交8000多亿，资金流出近百亿。2月3日开市第一天，沪深两市大幅跳空低开，跌幅超过8%，两市3000支个股跌停，上证综指报2746.61，跌7.72%；深证成指报9779.67，跌8.45%；创业板指报1795.77，跌6.85%；权重蓝筹代表上证50报2727.09，跌7%。在岸人民币（USD/CNY）报7.0257，较上一交易日贬值957点；反映境外投资者预期的离岸人民币（USD/CNH）报7.0199。周一，人民币中间价报6.9249，调降373点。
综合考虑房地产行业销售遭遇打击，施工停摆、建筑业停工将传导至上下游产业链，波及数十个领域；金融业不良率显著上升，证券交易受到冲击；第二产业停工、销售和原材料运输受阻；第一产业中农、林、牧、渔业遭受下游连带影响，产品滞销与产能降低并存。社会投资项下几大领域都将明显下滑。
另一方面，现阶段政府各领域部门都需将大量精力投入疫情防控任务，加之工程施工进度影响（劳动力、原材料），现有和新增公共投资项目的审批、拨款、执行速率也必将显著下降。
（2）生产与消费
长达数月疫情中，人员集中限制、交通运输管制将持续，线下消费场所可能步入数月萧条期；受疫情影响，物流末端压力较大（如限制快递员流动），则线上消费亦可能遭到打击；将打乱企业招工、采购、生产、销售计划，造成重大损失。特别是大批民营企业的生存遭遇直接挑战，对此问题不应丝毫乐观，这不是“下降多少”，而是“0和1”的问题。
疫情最直接的影响是几乎完全抹去了春节“黄金周”的经济贡献。据国家统计局数据，2019年春节黄金周，全国发送旅客4.21亿人次；零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元，首次破万亿。中国旅游研究院（文化和旅游部数据中心）测算，2019年春节假期全国旅游接待总人数4.15亿人次，同比增长7.6%；实现旅游收入5139亿元，同比增长8.2%。全国电影票房达58.4亿元，观影人次达1.3亿。2020年初，携程、百度等运营服务商本来预计2020年春节中国出游人数可能达到4.5亿。
疫情袭来，据交通运输部统计：春运前18日（1月10日-27日），全国铁路、道路、水路、民航共累计发送旅客12.02亿人次，比去年同期下降4.3%。正月初一全国发送旅客2506.2万人次，比去年同期下降28.8％；正月初二全国发送旅客1759.6万人次，同比下降63.2%；正月初三全国共发送旅客1626.7万人次，同比下降68.3%。正月初四全国发送旅客1359万人次，同比下降76.2%；正月初五全国发送旅客1351.4万人次，同比下降83.5%；正月初六全国共发送旅客1513.2万人次，同比下降84.1%。1月23日春节档电影同时宣布撤档，全国城市几乎同时宣布取消原定的大型活动，关闭电影院、KTV等娱乐场所。线下教育培训行业也受到疫情的影响基本停摆，全国各地已暂停培训机构、托育机构等的线下服务及活动，教育部也要求各级教育行政部门和学校在疫情流行期间不得举办大型聚集性活动和考试等。北京、上海春节年夜饭退订率超过50%。基本使2020年春节档旅游、交通、娱乐、餐饮等行业业绩归零。
此次疫情期间，各产品行业生产效率下降，会导致成本变相上升。物流行业员工过年休假、返程延期/隔离、交通网络受阻（特别是公路交通）等因素叠加，物流网络运行近期遭遇较大影响。线下零售业采购难度和成本必将上升，线上销售订单堆积无法发货。年后由于恐慌情绪、避免外出等心理造成居民囤积物资、抢购生活用品，超市、线上零售平台业绩短期可能出现虚假增长，但后期补跌是大概率事件。
综上，疫情持续期，全国旅游和娱乐行业业绩可能下滑60%——80%、餐饮行业业绩可能下滑50%以上、零售和交通（民航和铁路客运、出租车、网约车）行业业绩可能下滑20%——30%。
（3）国际贸易
2003年SARS期间，世卫组织把中国10个省份列入疫区，针对6个省份向世界各国发出旅行警告。而当“非典”疫情得到控制后，世卫组织2003年5月起先后解除针对上述省份的旅游警告，并将它们从疫区名单中删除。1月30日，世界卫生组织（WHO）宣布将新型冠状病毒（2019-nCoV）疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”（Public Health Emergency of International Concern，即PHEIC），是世卫组织传染病应急机制中的最高等级。
这一事件将产生一系列连锁反应，使得刚期待好转的外贸压力陡增。最直接的影响是中国出口的货物有可能面临额外的检疫，会增加企业额外的成本，降低生产效率。虽然世卫组织不建议旅行和贸易限制，但实际上一些国家在此之前已撤离本国公民，或限制、取消到中国的航班。据国家移民管理局资料，已有超过84个国家对中国公民入境采取限制，超过30个国家暂停了中国航线甚至禁止中国公民入境，将极大影响国际商务往来。若疫情持续，不排除更多国家将采取进一步措施，如对本国公民发出旅游警告，对来自我国的商品提高准入门槛或者禁止进口，甚至可能发生外资撤离。即便各国政府不会公开限制，但各国民间对中国企业的订单数也会出现较大幅度自发减少。
与SARS期间不同，目前东南亚一些新兴经济体正在崛起，对中国制造的竞争压力增大，此次疫情无疑将使订单转向这些国家，将对中国现阶段和未来一段时间出口构成影响。
（4）社会民生
首先，对就业和居民收入构成直接压力。目前，中小企业吸纳了我国最多的就业，但抗风险能力最弱，获取融资等要素支持难度最高。疫情对企业的用工、订单、库存、生产、运输全链条造成影响，将打乱企业经营节奏，甚至造成生产销售停摆。中小企业现金流可能中断，而房租、利息、员工工资等刚性费用开支则很难减免，同时订单违约风险上升。即便开工，社会情绪动荡、各类消息和舆论的混乱还会削弱企业员工工作效率。若不对中小企业加以扶持，则难免出现企业倒闭，导致失业率上升；弹性薪酬制职工（外卖、销售中介、快递、出租车）收入也面临更大冲击；需高度警惕次生社会稳定问题。
其次，对各项公共服务运转造成影响。由于公共部门将大量资源和人力投入抗击疫情，教育、医疗、社会保障等方面运转压力较大，需着力加强重要公共事业运行保障。例如，不应忽视疫情持续期其他类疾病的看病难、取药难问题，应专门设置定点接收医院。
第三，对低收入人群、扶贫事业构成威胁。疫情期间，尽管政府采取多种措施稳定物价、保障供应，但只能监管到重点领域、大型供应主体；公众采购囤积生活必需品的意愿难以全部消除。在生产放缓、物流网络受到影响的背景下，零售业采购、运转成本必然上升，维持物价的难度很大，对低收入群体生活构成威胁。同时，近年贫困地区扶贫帮扶多依赖于旅游业、特色农产品（不乏野生动植物养殖）销售，二者受疫情冲击较大，应给与密切关注，避免返贫。
（5）科技与教育
目前，全国大中小学开课时间均处于待定状态，高校和科研院所研究工作大面积停滞，对需要在专业实验场所展开科研活动的学科冲击较大。对于研发机构设在国内的企业，疫情也将延缓研发进度，造成企业竞争优势丧失。
（6）国际形象
非常遗憾的是，目前世界上很多国家均出现了针对华人的歧视和排斥现象。此次疫情目前已在超过20个国家传播，多国已发生人传人。需特别警惕的是，此次疫情在南亚、东南亚的印度、菲律宾、越南等人口稠密、医疗条件落后、经济实力较弱国家的传播存在失控风险。一旦造成爆发，势必招致敌意，极大损害我国好不容易建立的大国形象，酿成长期难以消除的恶劣影响。在自身抗击疫情的同时，不得不考虑对这些国家给予医疗援助。
3.公共政策：十大急务，缺一不可
结合前述疫情运行时间估计，上半年经济大概率都将受到直接拖累，且许多领域需要疫情结束后一定时间恢复。我们估算，一季度全国经济增速可能在3%——4%（较“非典”期间2%的影响更大），上半年经济增速可能低于5.0%（预计4.5%——5.0%），全年经济增速略低于6%（预计5.8%±0.2%）。结合国际社会反映，疫情可能将在若干年内产生深远负面影响。
2003年疫情期间，国家推出一系列财政、货币、社会保障政策，向受影响较大的行业和地区倾斜，对餐饮、旅游等行业减免部分政府性基金等，对民航旅客运、旅游业等行业减免税费。央行着力保持货币信贷总量适度增长、防止货币信贷出现大幅度波动，同时提出要切实保障防治疫情所需的合理信贷资金供应，对受疫情影响较大的行业和地区适当信贷倾斜。我们认为，近期公共政策的主要着力点应聚焦10个方面：
（1）应加强群防群治总动员，提高传染源预警、发现、追踪、隔离速率，尽快终结疫情，结束国际“封锁”，为后半年经济反弹追赶尽量争取时间和空间。
（2）加强应急科研攻关，开放国际合作，尽快推出应对疫情的有效治疗方法、药物。引导预期、加速提升治愈率，降低社会不安、恐慌情绪。
（3）应多管齐下确保货币宽松，稳定资本市场，加强企业信贷支持。综合运用降息、降准、公开市场业务等手段增加货币投放、保障流动性合理充足；还应加强窗口指导，避免各银行机构对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业以及新兴产业抽贷、断贷、压贷。同时，可采取差别化利率政策、调整续贷政策、增加信用贷款和中长期贷款等措施支持企业度过疫情。
（4）应最大限度加强公共收支调节作用。一方面，当前我国财政赤字占GDP比重仅为3%，仍有较大空间，应迅速扩大政府投资和补贴支持力度，下大力气组织医用物资生产，着力增加百姓洗消防护物资生产。另一方面，应迅速推出更强有力的、全国性的减税降费政策，切实缓解中小企业负担；针对受影响较大的行业，可经程序给予重点税收优惠。
（5）必须尽快加大城市低收入者、贫困地区救济扶持力度，加强社会保障兜底，防止扶贫事业功亏一篑！对受影响严重的种养殖户给予集中保护性采购销售，避免疫情过后供应短缺、物价大幅上涨。同时，应注意避免对野生动植物养殖一刀切，保障贫困地区群众生计。
（6）着力保障各项公共服务正常运转。公共部门应提前编列、调整全年工作计划；尽量将必要的公共服务项目如各项行政审批、证明出具等功能移至线上，在疫情期间提前审批；相关资金提前、及时拨付到位，人员提前分工部署；准备好在疫情结束后迅速开展各项工作。特别需关注受疫情直接影响的各类公共服务如教育、医疗行业的正常运转。各级学校可采取线上教育形势落实“停课不停学、进度不变变教学模式”的方式；医疗机构应进一步优化资源配置，加强分级分类诊疗，设立各类常见病、慢性病专科门诊做好人员分流，保障其他类疾病的及时诊治。
（7）应打通信息“反馈—响应”双向通道。一方面应增强信息披露的透明度，加强对公共各部门发布信息、特别是可能引发争议的信息审核（如双黄连事件），对引发社会公愤、反感的人和事应尽快处理，回应社会关切，避免舆论升级。另一方面，应更多引入企业、社会力量，让专业的人办专业的事，提高抗击疫情效率，减少不必要的公信力损失；同时，必要时应打破层级汇报的死板制度，建立平面化的信息平台，对来自基层的需求（如未得到收治的困难群众需求）特事特办，迅速处理。
（8）应着力保障立体化物流网络畅通。支撑“互联网+”优势发挥，尽力保障居民通过线上采购及时获得各类物资，在减少人员流动的同时保障居民生活。特别是在城市社区封闭管理期间，应整合市场资源，迅速建立、加强末端物流体系。同时，应强化对流动较大的快递人员等防护、检疫措施。
（9）应进一步开放应对疫情的数据资源支持。例如规划部门、移动通讯、各类地图服务商、社交媒体服务机构掌握的地理和人员流动数据等，也应酌情对城市内发生疫情的具体地点进行披露，提高公众的信息掌握速率，减少不必要的二次感染风险，避免社会猜忌造成的混乱。
（10）应面向全民开展有效心理辅导，降低、弥合疫情造成的社会隔阂、地域歧视裂痕。帮助居民克服由于长期居家隔离造成的心理问题。
我们看到，截至2月4日，苏州、广东、青岛、上海、北京、福州、四川、济南等省市已先后推出帮助企业渡过难关的扶持政策。各大银行也已推出相关特殊时期信贷扶持措施。由万达等企业带头，全国数十家房企已提出减免租户租金等政策。多个针对新冠病毒的有效药物被初步确认，迅速投入临床试验。期待更多政策、更多地方能迅速跟进，共克时艰。
三、房地产行业影响与应对策略：最美好的期待、做最坏打算、最长期的准备
2003年SARS疫情期间，开发商、中介机构各项活动纷纷取消，看房者明显减少。但2003年楼市正处于快速扩张的起步期，4月份全国商品房销售额仍同比增长46.6%。在“抄底”心理作用下，SARS疫情重灾区山西省的商品房销售面积和金额同比分别增长146.5%、253%，天津市房屋成交面积和金额同比分别增长31.3%、30.9%。2003年一季度和二季度房地产业增加值均保持10%以上的增长。同年8月，中央确立了房地产业“国民经济支柱产业”地位。但是，当前房地产市场形势与2003年天差地别，房地产行业遭受疫情冲击后影响更加严重，难以直接用SARS疫情期间走势作为参照。
1月26日晚，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，“暂停售楼处销售活动，疫情过后再行恢复”。同时号召物业管理企业、住房租赁企业协助抗击疫情。据中国房地产报不完全统计，至2月3日已有重庆、成都、南昌、福州、昆明、南京、苏州、杭州、广州（部分楼盘）等60余个省市暂停开放商品房售楼处，29个省区市发布延期开工通知。其他地区也有许多开发商自发关闭售楼处。
1.行业影响：近期企业分化加剧、全年板块分化明显
1月时值商品房销售淡季，受疫情影响，各地新房、二手房销售基本停摆，房地产中介机构多数歇业。据克而瑞统计，截至2020年1月末TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。1月链家18城二手房成交量环比下降38%，较去年春节期间29.8%的降幅显著扩大。照此趋势，1季度全国多数城市商品房销售可能将大幅下跌25%——35%（按照1月份下跌12%，二月份下跌40%——50%，三月份下跌20%——30%估测），部分城市销售量可能出现30%以上的断崖式下跌，企业销售业绩普遍明显下挫。
（1）供给端：企业分化、破产重组并购将显著增多
目前商品房供应暂未受影响，但若疫情拖延至3月后，则情况将变化。SARS期间，北京市颁布的10条紧急措施中，停止房屋装修和加强对外来民工和建筑工地防控措施使超过50％的项目施工进展受到严重影响。此次疫情发生阶段北方地区处于冬季停工期，暂对施工进度影响不大。但根据推演，疫情最早在4-5月间结束。期间，由于招工困难、原材料采购和物流难度加大、周期延长、成本提升等因素，项目施工进度必然受到影响，进而拖累上下游家装建材、建筑行业。若部分楼盘出现延期交房，或为了赶工期出现建筑质量问题，则会造成更广泛的社会问题。
疫情期间，本就遭受政策调控、又不属于专项政策扶持对象的房地产企业融资将遭遇更大困难，尾部中小房地产企业资金链紧张乃至断裂风险陡增。按照经验，房企通常在前一年四季度融资，以在新年一季度现金流紧张期间维持经营、偿还债务、启动新项目。但疫情将严重影响房企一季度销售，回款现金流锐减可能造成高负债企业、代售和在建项目占款较多企业资金链严重紧张、乃至断裂。
在此局面下，房企破产重组、项目收并购可能显著增加，进一步加剧行业分化，加快向头部企业集中。
（2）需求端：不同阶段板块分化，住宅、商业走势分异
2019年多数城市房地产销售本就不景气，此次疫情更将雪上加霜，其对行业的直接冲击预计将持续到二季度。
从2019年不同板块表现看。2019年全国商品房销售额159725亿元，增长6.5%；其中，住宅销售总额139440亿元，增长10.3%；办公楼销售总额5329亿元，下降15.1%；商业营业用房销售总额11141亿元，下降16.5%。商品房销售面积171558万平方米，下降0.1%。其中，只有住宅（销售面积150144万平方米）增长1.5%，写字楼（销售面积3723万平方米）和商业营业用房（销售面积10173万平方米）较2018年分别下滑14.7%、15%。对比供应情况，本年度房地产开发投资中，住宅投资97071亿元，较2018年增长13.9%；写字楼投资6163亿元，较2018年增长2.8%；商业营业用房投资13226亿元，较2018年下滑6.7%。全国房屋竣工面积中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%，办公楼竣工面积3923万平方米，增长1.0%，商业营业用房竣工面积仅10814万平方米，较2018年下滑3.9%。
疫情起始阶段，各地产板块受到的直接影响源自人员聚集和流动限制、销售和施工暂停。疫情结束，住宅地产影响将迅速解除，而商业地产回暖则仍需等待商服产业恢复。
疫情末期，各城市人员聚集和流动限制梯次解除，部分城市积累的刚需逐步“抄底”入场，住宅成交量将率先回暖，价格亦将同步企稳回升；而商服物业由于上游需求遭受影响最大、加之近年本就处于下行区间，价格、租金水平预计仍将持续下行，空置率则逐渐略有好转。
疫情结束后，为尽快恢复经济，在因城施策的政策空间内，许多城市房地产调控政策可能出现调整，将考验房地产调控政策导向的延续性。住宅地产可能首先受益，销售量短期显著增长，销售价格可能温和上升。为带动相关行业发展、配合加快推地、缓解财政压力，地方调控预期不会迅速收紧。而批发零售、休闲娱乐、旅游观光地产的上游需求遭受疫情最直接冲击，中小企业短期内难以恢复。为加快招商，物业租金可能下降，空置情况可能有所好转；但商业地产销售量、价仍将低位徘徊甚至负增长。
产业地产走势预计与商业地产类似，恢复周期可能更为滞后。
2.房企策略：晴耕雨读、修炼内功、提前准备下半年冲刺
疫情终将过去！面对系统性风险，房企现阶段能够主动积极应对的措施主要包括5方面：
（1）尽一切努力确保现金流，应对偿债高峰，稳定核心人力资源，确保企业生存
据华泰证券的统计，2019年房地产境内债到期量为4240亿元，月均到期量为357亿元，同比大幅提升100%。2020至2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。另据Wind统计数据显示，2020年房企国内债到期规模为4453.51亿元，考虑到短期债，2020年房企债券到期规模还将攀升。几年前房企发行的美元债如今也逐渐到达还债时间，2020年海外债到期规模达297.86亿美元。
由于上半年销售影响、加之开发节奏放缓，房企面临销售回款减少、人力成本等投入却要不断支出的窘况，本年度维持现金流的难度急剧增高，应对策略不多。利好消息是，为更好发挥金融对疫情防控工作和实体经济的支持作用，2月1日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局联合出台了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，预计疫情稳定后会迎来较为宽松的货币政策。
疫情期间，房企应将维持现金流作为第一要务：一是尽力减少一切非必要支出；二是必要时可以采用员工持股方式，同时说服、争取地方政府支持，获得融资；三是争取采用疫情期间降价、赠送配套服务、线上预售方式获取一些预付款；四是借助亲情营销等方式，面向特定群体寻求定向预售；五是做通员工工作，部分年后发放“年终绩效”的企业，可尝试适度延期发放并给予未来补偿许诺；六是诚恳、积极与上下游相关企业协调，建立“命运共同体”，在货款支付等方面争取通融。七是对于确实难以维持的项目，应调整心态、及时止损，与大型房企合作开发或出售项目。
在此期间，应加强对员工的人文关怀和心理疏导，团结企业全员共克时艰，特别要注意维持核心团队人员稳定性。
（2）线上线下深度融合，运用新技术加快线上销售弥补损失
风险酝酿机遇。2003年SARS疫情期间，电商平台空前发展，房地产行业门户网站迅速成长。本次疫情将再次推动我国生产、生活业态朝智能化、线上化发展，或将催生新的业态。居家隔离、人口流动减少必将推动线上消费、线上教育、在线办公、视频会议等新方式流行；在数个月的适应尝试后，可能自此改变未来的工作方式。
应对线下销售停摆的局面，谋求数字化转型的房地产企业可尝试将此次疫情作为线上销售“试验田”，与互联网平台合作寻求精准营销投放。目前，碧桂园、龙湖、融创、金茂、华夏幸福、雅居乐、保利、华润、绿城等房企加大线上销售渠道的推广力度，通过自有平台、APP、微信公众号小程序、进驻电商平台等多种形式，在线上持续更新和升级项目资讯、户型、图片、各类音频视频，建立销售社群，开发VR看房等功能，为客户提供提前看房选房体验。但是，由于购房线下实地调查难以完全替代，当前房企布局线上销售渠道，更多地是为疫情后的去化做宣传、蓄客，如何进行后续的客源转化是房企应该思考的问题。待疫情稳定后，房企可申请获批后逐步尝试采用预约错峰看房方式启动销售。
（3）力所能及提升企业形象、为疫情过后销售做好舆论铺垫
面对疫情，我国房企展现出极强的社会责任心，做出巨大牺牲，自觉关闭售楼处。为驰援武汉，截至2020年2月3日上午9点，据中国房地产报统计，全国共有149家涉及房地产的企业对新型冠状病毒疫情区进行了捐款，累计金额超过20亿元，涉及恒大、碧桂园、万科、融创、绿城、华夏幸福、荣盛等上百家企业。除捐款外，多家地产、物业、公寓、酒店等企业发挥着各自的优势，为疫情区提供医疗物资、人员、医护人员住房保障，为商业中心租户减免租金等。疫情面前，有条件房企的善举借助媒体宣传，比传统广告投入更能提升社会形象，对于企业争取政策支持、未来经营销售都将产生积极效果。
（4）主打绿色健康、安全新概念，主动适应城市居民新需求
SARS发生后，北京中心城房子尤其是高层塔楼一度无人问津，而通风好的板楼、郊区低密度住宅开始受到置业者空前关注，通风好、人口密度低、环境通透的建筑受到欢迎，一些房企也曾推出“后SARS时代”的健康生态概念住宅。本次疫情无疑将再次重新定义城镇居民对城市安全、居住环境质量、配套软硬件设施条件的需求。疫情使人们对小区健康标准重视程度空前上升，对小区景观、楼盘容积率、户型设计、配套生活保障设施的需求将更高。主打绿色、健康、生态、安全概念的“新健康住宅”可能成为新的卖点和风口。在此方面，一些房企走在前列，如金茂的健康科技住宅、远洋的WELL体系认证住宅等。
同时，疫情危机也提升了居民对居住社区物业管理服务水平、社群凝聚力的重视程度，是物业管理企业赢得口碑、建立客户黏性、接受考验的关键期。
（5）修炼内功，调整战略，重塑企业结构、提升企业运营效率
疫情使得快节奏的房企工作难得放缓，让每个企业有机会暂缓冲锋的步伐，回顾总结经验教训，调整经营策略，对未来经营布局和重点进行及时优化，对企业内部运营管理进行反思和改进，调整部门和人员设置，为疫情过后的冲刺积蓄力量、保存体能。
四、疫情的社会反思
我们每个人都坚信，疫情终将过去，作为中华民族历史上的伤痕被铭记、被著书立传、被刻成石碑、被塑立雕像。中国有句老话叫“事不过三”，短短20年遭遇两次重大疫情后，只有更深刻的社会反思，才是未来避免重蹈覆辙的关键，才是我们最应该传承的、以史鉴今的民族品质！
1.公众对祖国的发展阶段要有更清醒的认知。
往好处想，这是历史给予国家的机会，让全民族对于自身真实的综合国力、治理能力和社会文明程度（是否以荒唐的理由食用野生动物）进行彻底地反思评估。让每个人真正意识到，“有钱”和“强大”没有必然关系。
应当看到，我们的交通设施远比美国的光鲜亮丽，拥有世界纪录的浩大工程超过全世界其他国家的总和，奢侈品消费和境外旅游常年高居全球前列，科研论文产量全球第一，但遭遇一次风险竟然有钱都买不到口罩。
我们还看到，美国的总人口是中国的1/4,其国家疾控中心常年拥有1.1万名以上员工，还有1万名雇员；我国许多地方的疾控机构则刀枪入库、马放南山，甚至名存实亡、并入医院；这些平时被忽略、被忘记的，难以作为政绩的，并不那么光鲜的东西成为危机时刻救命的稻草。
我们终于知道，作为世界工厂多年，我国口罩生产能力也有2000万/天，但与中国数以亿计的需求相比，我们仍然难以保证防护措施的及时供给。
我们也不会忘记，疫情发生之初，某些“友好”国家最先对中国关闭大门，世界各地出现的“排华”现象，而日本等发达国家则第一时间给予援助。抛开不着边际的阴谋论，面对人类共同的敌人，我们要向先进国家学习的还太多。过去盲目自大、过度乐观、麻木不仁、“虽远必诛”的民粹主义，此刻可能只能坐在家一边高喊“加油”，一边驱赶外地归来的同胞，然后抱着手机编造可怜的阴谋论转移现实对其幼小心灵的伤害。
病毒就像三九寒天一盆冷水，让我们的社会清醒一些，以一个中等生、甚至后进生的心态虚心追赶发达国家，认识到“先进”远远不只是金碧辉煌的高楼广厦、某一领域的炫酷科技，还要有面对灾难的毅力和韧性，有政府部门的透明度、反应速度和专业程度，有整个社会不崇尚金钱权力的良好氛围；更重要的是，对生命的敬畏和人文关怀。实事求是，应该作为我们追求中国梦始终坚持的初心！
2.社会各个部门、各行各业都要重新思考自身存在的价值。
我们要问，这么多年“高分学生、优秀人才”扎堆报考、百中取一的公共部门，这么多的教育、学习活动，为何在灾难到来时依然表现出官僚主义、形式主义，反应迟钝、决策失误、环环失守、理直气壮？
我们要问，多年来投入巨资供养的病毒研究机构、疾病控制中心，为何“非典”以来17年间对病毒治疗仍无任何方法、药物突破，却在全世界发表了那么多高水平论文？又为何急于在国际上发声、在国内噤若寒蝉，丢掉本职工作、失去存在意义，不鸣一枪的失守最重要的第一道防线？
我们要问，这么多年高校、科研机构天量的横向经费、决策咨询课题，那些万字宏文呐喊的信息公开、公私合作、精细化治理，有关部门听进去多少？有多少政策落实？
我们最应该扪心自问，我们这些掌握独立调查思考技能，拥有观点输出途径和发声渠道和的研究者、媒体，作为引导视听、记录社会、书写历史的少数人，在灾难前后发出了怎样的声音？
痛定思痛，我们每个人都该思考职业的初心，除了拼命的奔跑、赚钱，对于家国的意义；深刻认识众口一词、言路堵塞的危害，少一些戏谑和娱乐精神，多听内行人讲话、多出务实的主意，找回对专业见解的尊重、对多元声音的包容、乃至对于情绪化声音的理解和忍耐。
3.全社会应该找回对市场规律的尊重，重新树立市场经济意识。
我们看到，武汉红十字会面对疫情的惊慌失措、手忙脚乱、拖沓惰性；长期权利和资源高度集中的后果，是应对灾难的缺位、错位、越位、失位。我们也应该认识到，在长期把“义务奉献、牺牲个体”当作理所应当的社会文化中，“打击发国难财、严厉禁止涨价”成为盲目而情绪化呼声，1月20日至2月2日，全国每天2000万枚口罩生产能力只恢复60%；原先嫌贵的高价口罩在罚款、打击后却彻底买不到了。而企业提前复工的人员交通、工资、物流、原材料采购成本上升，以及突击式扩大生产的未来风险本应由政府协调、提供补贴。
如果允许公众将钱款直接捐赠给我们长期引以为傲、领先世界的物流公司、电商平台如京东、天猫、顺丰等等，采用“公众捐赠款物——平台接收——组织货源——定向投放疫区——医院按需下单——平台竞速、当日运达——钱物线上直接公示”的模式，是否能比“全部集中、保安把门、开介绍信、现场排队、手写登记、每三天公示”更有效率、更能稳定人心、避免更多麻烦？各级财政数以亿计的专项拨款、贷款能否直接补贴、激励有能力的企业，组织口罩、防护服等医用物资生产，迅速向社会投放？在没有发达的NGO组织、训练有素的公办慈善机构的条件下，我们为何舍弃了强项，习惯性的依赖于一个缺乏实战、长期被边缘化的弱势公共机构？
我们看到，2月2日九州通集团（据介绍，主要从事医疗器械批发、物流配送、零售连锁以及电子商务业务）接管武汉红十字会的紧急物资后，仅用2小时就完成了物资的入库和分发；公共部门半个月无力做好的事，交给专业部门收到了奇效。私营部门的决策执行、组织运行、目标管理、分工与专业化所达成的效率体现的淋漓尽致，而政府包办一切的思维再一被实践证谬！传统的官僚行政体系、科层审批汇报机制以及“向上负责”的权力配置体制不仅难以应对挑战，还会严重损伤公信力。
我们愿意相信，危难关头，前方每一个人，包括红十字会都会全力以赴。然非不愿耳，诚不能也！灾难过后，我们必须重新梳理政府和社会的边界，非一味将资源高度向上、向公有制集中。从根本上扭转对民营资本的错误偏见——如果不信任市场，我们长期发展“互联网+”、建立发达的市场体系就只能创造脆弱而缺乏安全性的财富！
我们更应该尊重市场经济规律，尊重企业、公民的权力，怀着感恩之心面对他人的贡献精神，让市场配置资源的权利归位，给予民间机构更多的发展空间。对市场的敬畏将很大程度上决定我们未来会不会重蹈覆辙，在灾难到达之时还得靠百姓捐款自救、靠海外同胞人肉背回口罩！我们应该避免情绪化的非黑即白，理性回应、而非盲目迎合大多数民众的意愿，重新定位每一个行业的价值和功能。
4.放慢装点繁华的脚步，敬畏城市生命力的进化之道
疫情需要引发的社会反思是全方位的。疫情过后，我国居民对自身所在城市、自己拥有的固定资产价值、风险预防和承受能力会有新的评估，意识到发生灾难时钱并不是万能的。曾经情绪化的言论、愚蠢的地域歧视、割裂的亲情友情需要更长时间消化、弥补。对于所在城市的不满还可能引发“用脚投票”。
在“富起来”的基础上，我们的城市规划应该重新定义城市需求的“马斯洛层次”，更加务实的认识我们所处的发展阶段、人民的居住生活习惯，将安全摆在最底层，真正将城市韧性、抗打击能力而不是经济效益、景观效益、概念噱头（例如开放社区）作为一切规划、建筑设计的首要前提。
在城市群尺度，如何建立面向重大公共安全威胁的隔离处置和联防联控机制？如何识别关键节点并迅速布置预警、防控体系？在城市间，面对灾难时如何真正整合现有政府、企业各部门数据资源，开展公共安全危机的演化预测、精准指导一线工作？城市内部，应如何优化生活服务、应急医疗、公共交通、环卫市政、能源生产输送、交通物流、信息通讯等功能布局，平衡加强组织联系和必要安全隔离的关系。社区层面，如何实现自发应急响应而非“命令—执行”，给予居民更多人文关怀。我们必须反思大尺度空间隔离、单一用途管制在面对灾难时的安全性，也应重新评估大城市纾解、赶人造成的社区公共服务真空（如武汉禁止机动车后，步行采购生活物资、就医难度陡增）等等。相信这些碎片化的思考会逐渐汇聚成公众意愿，推动城市规划、建设和社区治理的进化。
伟大的中国人民必胜！

本文转载自微信公众号：中国房地产报（微信号：china-crb）；

责任编辑：马琳 曹冉京

审读：戴士潮